In Sardegna esiste uno dei grandi tratti di costa ancora in gran parte integri del Mediterraneo che per circa 35 km. va da Capo Spartivento (con il suo faro) a Capo Malfatano (con la sua torre): rocce, piccole calette (Tuerredda, Campionna, Piscinnì), ambienti dunali, stagni (Piscinnì, Tuerredda), porti naturali già utilizzati in antichità (come la Merkat fenicia nel rìas di Malfatano).
Il tratto di costa da Capo Spartivento a Capo Malfatano ha una morfologia a rias, che è caratterizzata cioè da antiche valli fluviali oggi sommerse dalle acque del mare e che si distingue per la sua rapida evoluzione da un paesaggio all’altro.
Capo Spartivento è un promontorio della Sardegna sud-occidentale e costituisce il limite orientale del golfo di Teulada, nella provincia di Cagliari da cui dista 40 km: è dominato da un faro costruito nel 1866 che è fra i più antichi della Sardegna tuttora in funzione.
Capo Malfatano (in Comune di Teulada) a pochi km da Tuerredda rappresenta uno dei posti più suggestivi della costa del sud: percorrendo la strada panoramica Chia – Teulada si può ammirare tutta la bellezza della costa.
La baia naturale che lambisce il capo era nel VI secolo a.C. un antico porto Punico dove ancora oggi si possono scorgere i grandi blocchi di arenaria che formavano le banchine ormai sommerse dal mare: il Capo termina con una promontorio su cui svetta la torre di Malfatano.
Tra i due capi si estende la spiaggia di Tuerredda che si spalanca allo sguardo del visitatore nella sua splendida insenatura dai colori che variano dall’azzurro dei fondali al verde trasparente fino al bianco della sabbia distesa lungo la spiaggia per circa 600 metri.
Appare dall’alto con la sua isola, “Tuerredda”, raggiungibile facilmente a nuoto in uno sfondo spesso contornato da barche a vela alla fonda ma che appaiono come posate sull’acqua cristallina.
Grazie alla sua conformazione morfologica la spiaggia è ben riparata dal vento predominante di maestrale (NW).
Le riviste specializzate classificano la spiaggia di Tuerredda tra le 10 più belle della Sardegna.
Il Comune di Teulada ha avuto una programmazione urbanistica che risale al 1971, quando con il Piano di Fabbricazione Comunale sono stati indicati 4 poli si sviluppo turistico costiero: Porto Teulada, Sa Canna, Campionna e Malfatano.
Conseguentemente all’entrata in vigore della legge regionale n. 45/1989 con D.P.G.R. n. 279 del 6 agosto 1993 è stato adottato il Piano Territoriale Paesistico (P.T.P.) n.14/1993, che sottoponeva parte dell’area interessata a vincolo di “conservazione integrale” ed altra parte a vincolo di “parziale trasformazione previa autorizzazione”.
Piano Territoriale Paesistico n. 14, Malfatano
Il P.T.P. n. 14/93 è stato poi annullato – al pari di quasi tutti i restanti P.T.P. – su ricorso degli Amici della Terra dalla sentenza del T.A.R. Sardegna n. 1208 del 6 ottobre 2003, per le gravissime illegittimità in tema di tutela paesaggistica.
Ma nel frattempo le disposizioni del P.T.P. n. 14/93 hanno trovato esecuzione nel Piano Urbanistico Comunale (P.U.C.), adottato dal Consiglio comunale di Teulada con deliberazione n. 47 del 28 ottobre 1999, che ha sostanzialmente confermato i poli di sviluppo turistico di Porto Teulada, Campionna e Malfatano, attribuendo la destinazione “F – Turistica” a quasi tutta l’area compresa nella località Capo Malfatano, individuato come comparto E – MALFATANO“ all’art. 41 delle Norme di attuazione del P.U.C. del Comune di Teulada, di 2.204.527 mq. (220, 45 ettari) per complessivi 223.736 mq. di nuove volumetrie.
Il comparto turistico di Malfatano è stato suddiviso nei seguenti 9 sub-comparti di sviluppo mediante la realizzazione di insediamenti residenziali ed alberghieri posizionati a breve distanza dal mare:
E1-a – Malfatano Nord
E1-b – Malfatano Sud
E1-c – Malfatano Ovest
E1-d – Malfatano S.T.
E1-e – Schina Sicilianu S.T.
E1-f – Schina Sicilianu
E1-g – Tueredda
E1-h – Cala Antoniareddu
E1-i – Sa Calarza
La proprietà di 394 ettari a Capo Malfatano era della S.r.l. S.I.T.A.S. (acronimo che sta per Società Iniziative Turistiche Agricole Sarde), il cui capitale era inizialmente al 100% della S.p.A. “Forma Urbis” di Padova, con metà delle azioni nelle mani di Alessandra, Enrico, Paola e Lorenza Toffano e l’altra metà degli architetti Albano Salmaso e Gianpietro Gallina.
Come dichiarato in un articolo di Stefano Deliperi, ai suddetti “architetti-imprenditori evidentemente interessava farsi approvare i progetti immobiliari e rivendere a prezzi esorbitanti. Ed è quello che hanno fatto. Anche dividendo in cinque l’unico progetto immobiliare”.
In virtù della suddetta destinazione urbanistica, la S.r.l. S.I.T.A.S. ha presentato nel 2000 un progetto di intervento edilizio con finalità turistico – alberghiera da realizzare per buona parte sulla predetta area, con particolare riferimento a sei dei nove sub comparti in cui era suddiviso il Comparto “E” (precisamente i sub comparti E1/c, E1/d, E1/e, E1/f, E1g, E1/h, E1/i), da articolarsi in cinque distinti piani di lottizzazione.
Questi ultimi sono stati poi adottati dal Consiglio comunale di Teulada con deliberazione n. 49 del 30 giugno 2000: vigendo all’epoca il Piano Territoriale Paesistico (P.T.P.) n.14/1993, gli stessi piani di lottizzazione sono stati sottoposti, con esito positivo a verifiche di compatibilità paesaggistica in base agli artt. 10 (di competenza comunale) e 11 (di competenza regionale) delle Norme Tecniche di Attuazione dello stesso P.T.P. n. 14/1993.
Ma nel frattempo il Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale ha certificato con nota prot. n. 7345 del 20 settembre 2000 la molto probabile presenza nelle aree oggetto dei detti piani di lottizzazione di zone percorse dal fuoco negli ultimi anni, dove sono vietate per un periodo di quindici anni trasformazioni di ogni tipo e per un periodo di dieci anni le edificazioni su zone boscate o pascoli percorsi dal fuoco (ai sensi del 1° comma dell’art. 10 della legge n. 353/2000, poi integrato e modificato dall’art. 173 della legge n. 350/2003).
In particolare sono stati richiesti controlli per le zone di Tuerredda – Rio de Mala (incendi del 24 settembre 1992 e del 7 luglio 1993) e Malfatano – Paderi (incendio del 22 giugno 1998) e nelle aree di Malfatano (decine di ettari) percorse dal fuoco in data 21 giugno 2001: ne ha parlato il quotidiano “La Nuova Sardegna” del 22 giugno 2001.
In seguito la Giunta Regionale della Sardegna, con deliberazione n. 40/40 del 12 ottobre 2000 (atto poi impugnato da Italia Nostra), ha approvato uno Studio di Compatibilità Paesistico-Ambientale relativo all’intero intervento proposto dalla S.I.T.A.S..
Con cinque contestuali determinazioni del 1 marzo 2001 il Direttore del Servizio Tutela del Paesaggio delle Province di Cagliari e Oristano – Assessorato Regionale della Pubblica Istruzione Beni Culturali Informazione Spettacolo e Sport – ha approvato tutti i progetti di lottizzazione, tanto sotto il profilo paesaggistico quanto sotto l’aspetto urbanistico: si tratta delle note n. 1751 (sub comparto E1/e – E1/f), n. 1752 (sub comparto E1/c – E1/h), n. 1753 (sub comparto E1/i), n. 1754 (sub comparto E1/g) e n. 1755 dell’1 marzo 2001 (sub comparto E1/d).
L’atto di approvazione n. 1754/2001 relativo al sub comparto E1/g “Tueredda” è stato poi impugnato da Italia Nostra.
Con 5 distinte deliberazioni da n. 9 a n. 13 del 21 marzo 2001 il Consiglio comunale di Teulada ha approvato definitivamente i cinque piani di lottizzazione proposti dalla S.I.T.A.S. su 394 ettari di costa fra Malfatano, Tuerredda e Capo Spartivento: si tratta di 189 mila metri cubi di volumetrie complessive (quattro alberghi, quattro residences, ville “seconde case”, servizi, ecc.) e 2.500 posti letto, più un campo da golf da 18 buche (in una zona pressoché priva di acqua).
Con la deliberazione n. 11 del 21 marzo 2001 (atto poi impugnato da Italia Nostra) il Consiglio comunale di Teulada ha approvato in via definitiva il Piano di lottizzazione relativo sempre al sub comparto E1/g, reputando non necessaria a suo giudizio la previa sottoposizione a Valutazione di Impatto Ambientale, respingendo in tal modo le osservazioni formulate sul punto da alcuni partecipanti al procedimento: di conseguenza in data 27 febbraio 2002 la S.I.T.A.S. ed il Comune di Teulada hanno stipulato una apposita convenzione urbanistica (atto poi impugnato da Italia Nostra) avente ad oggetto la realizzazione delle opere di urbanizzazione relative al sub comparto E1/g nel termine di cinque anni.
Sul quotidiano “L’Unione Sarda” del 22 marzo 2001 è stato pubblicato un articolo che parla del “teorema del benessere che Tore Mocci ha presentato ieri sera al Consiglio comunale riunito al gran completo … ‘Per le strutture ricettive a 5 stelle il rapporto tra posti letto e posti di lavoro è di uno a uno. E siccome i posti letto saranno di 2.500 potremo contare, nel giro di tre o quattro anni, su altrettante assunzioni’ … ‘Non sembri esagerato: è un’occasione storica’…”.
L’allora Sindaco del Comune di Teulada Salvatore Mocci
In data 15 febbraio 2002 la S.I.T.A.S. ha inoltrato all’Assessorato per la Difesa dell’Ambiente della Regione Sardegna – Servizio S.I.V.E.A. (oggi S.A.V.I.), quattro distinte istanze di Verifica Preliminare di Compatibilità Ambientale (una per le lottizzazioni dei sub comparti E1/e “Schina Sicilianu S.T.” ed E1/f “Schina Sicilianu” accorpati, le altre relative rispettivamente alle lottizzazioni dei sub comparti E1/g “Tueredda”, E1/h “Cala Antoniareddu” ed E1/i “Sa Calarza”.
Il S.I.V.E.A. ha definito le procedure di verifica preliminare (screening) relative ai sub comparti E1/e, E1/f ed E/1g con due distinte (ancorché identiche) determinazioni, la n. 2205 relativa al sub comparto E1/g e la n. 2218 del 18 settembre 2002 relativa ai sub comparti E1/e ed E1/f (atti entrambi poi impugnati da Italia Nostra), giungendo ad escludere la necessità della V.I.A. sulla base dei risultati degli accertamenti svolti da apposito Organo Tecnico Istruttorio.
Ne è seguito il rilascio da parte del Responsabile del Settore Assetto Territorio – Urbanistica del Comune di Teluada, in forza della sub-delega consentita dalla legge regionale n. 28/1998, delle tre autorizzazioni paesaggistiche nn. 2, 3 e 4 del 10 marzo 2003 ai sensi dell’art. 151 dell’allora Decreto Legislativo n. 490 del 30 ottobre 1999), relative, rispettivamente, ai sub comparti E1/d “Malfatano S.T.”, E1/e “Schina Sicilianu S.T.” ed E1/f “Schina Sicilianu”, E1/g “Tureddu”, poi inviate alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio, la quale con nota n. 3727 del 19 marzo 2003 ha dapprima sollecitato l’invio di ulteriore documentazione ed ha proceduto poi – anche a seguito di uno specifico esposto del Gruppo d’Intervento Giuridico e degli Amici della Terra – ad annullare con tre decreti del 29 maggio 2003 le tre suddette autorizzazioni, evidenziando una carenza motivazionale in relazione al particolare pregio paesaggistico dell’area interessata.
Diverse le violazioni di legge riscontrate che hanno determinato l’illegittimità degli atti comunali: l’interessamento da parte degli interventi in progetto anche della fascia dei mt. 300 dalla battigia marina tutelata con vincolo di conservazione integrale, la presenza nelle zone interessate dai comparti di terreni percorsi dal fuoco, la mancata considerazione delle eccezionali caratteristiche ambientali della costa nel prevedervi opere di tipologie ed impatto assolutamente insostenibili.
A quel punto la società lottizzante è stata costretta a presentare al Comune di Teulada un nuovo progetto, tendente ad ottenere questa volta un’unica autorizzazione paesaggistica per i sub comparti E1/d, E1/e, E1/f, E1/g, che il Responsabile del Settore Assetto e Territorio del Comune ha rilasciato con determinazione n. 10 del 22 dicembre 2003, osservando che la nuova progettazione risultava “adeguata integralmente alle motivazioni e ai rilievi dei decreti di annullamento della Soprintendenza di Cagliari”: la suddetta autorizzazione è stata poi inviata alla Soprintendenza per i Beni Architettonici ed il Paesaggio, che con nota prot. n. 16287 del 24 dicembre 2003 ha comunicato al Comune l’insussistenza di motivi che ne giustificassero l’annullamento.
Per conseguenza della suddetta autorizzazione paesaggistica, che è ora priva di efficacia per scadenza del termine quinquennale (ai sensi degli artt. 16 del regio decreto n. 1357/1940 e 158 del decreto legislativo n. 42/2004 e s.m.i.), in data 7 aprile 2004 il Responsabile del Settore Assetto Territorio e Urbanistica del Comune di Teulada ha rilasciato il permesso di costruire n. 23/2004 per le opere di urbanizzazione primaria relative ai piani di lottizzazione di cui ai comparti E1/d, E1/e, E1/f ed E1/g, fissando al 6 aprile 2005 il termine per la loro ultimazione.
In considerazione della presenza sulle aree interessate di un vincolo idrogeologico, la Direzione Generale del Corpo Forestale e di Vigilanza Ambientale della Regione Sardegna, con determinazione n. 47 del 26 aprile 2004 n. 47 ha autorizzato la lottizzante ad eseguire le opere d urbanizzazione primaria nei sub comparti E1/e, E1/f, E1/g, E1/i – mediante “la trasformazione di bosco in altra coltura” – negando invece la stessa autorizzazione in relazione al sub comparto E1/h (Cala Antoni Areddu – Sa Calarza).
All’entrata in vigore del “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio”, emanato con Decreto Legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 hanno fatto seguito le sentenze della Sezione Seconda del T.A.R. Sardegna da n. 1203 a n. 1208 del 16 luglio 2003, con cui sono stati integralmente annullati molti dei Piani Territoriali Paesistici allora vigenti e tra questi anche il P.T.P. n. 14/1993, relativo all’area in oggetto.
Nelle more dell’adozione di un nuovo Piano Paesaggistico Regionale – che sostituisse i “vecchi” P.T.P. e recepisse gli indirizzi dettati dalla nuova normativa in materia di paesaggio – la Giunta regionale con deliberazione n. 24/17 del 24 maggio 2004 ha concluso con giudizio di compatibilità ambientale con condizioni il procedimento di Valutazione di Impatto Ambientale (V.I.A.) relativo al solo lotto in località Cala Antoni Areddu- Sa Calarza: in pratica delle cinque parti in cui è stato diviso l’unico progetto immobiliare soltanto una è stata sottoposta alla Valutazione di Impatto Ambientale.
Cala Antoni Areddu
Tale prassi è considerata illegittima in sede europea (cfr. Corte Giust. U. E., 16 settembre 1999, causa 435/97; T.A.R. Lazio, LT, 16 dicembre 2002, n. 1456 e risposta Commissione europea del 16 luglio 2003 a specifica interrogazione parlamentare dell’on. Monica Frassoni).
Con successiva deliberazione n. 33/1 del 10 agosto 2004 la Giunta regionale ha sospeso per tre mesi decorrenti dalla sua pubblicazione tutte le trasformazioni di destinazione d’uso e le edificazioni su aree ricadenti, fra l’altro, in zone “F” relative a “territori costieri compresi in una fascia della profondità di 2.000,00 metri dalla linea di battigia marina, anche se elevati sul mare”.
È stata poi emanata la legge regionale n. 8 del 25 novembre 2004 (cosiddetta “salva coste”), stabilendo che i territori costieri compresi nella fascia entro i 2.000 metri alla linea di battigia marina, anche se elevati sul mare, fossero sottoposti a “misure di salvaguardia comportanti il divieto di realizzare nuove opere soggette a concessione ed autorizzazione edilizia, nonché quello di approvare, sottoscrivere e rinnovare concessioni di lottizzazione” (art. 3), che “il dimensionamento delle volumetrie degli insediamenti turistici ammissibile nelle zone ‘F’ non deve essere superiore al 50% di quello consentito con l’applicazione dei parametri massimi stabiliti per la suddetta zona dal decreto dell’Assessore degli Enti locali Finanze e Urbanistica n. 2266/U del 20 dicembre 1983” (art. 6) e che inoltre “I Piani urbanistici comunali, approvati alla data di pubblicazione della deliberazione della Giunta regionale del 10 agosto 2004, n. 33/1, conservano la loro validità ed efficacia in termini attuativi e di esecutività, purché non successivamente modificati”, mentre “l’adozione degli strumenti attuativi, di cui all’articolo 21 della legge regionale n. 45 del 1989 e riguardanti le zone ‘F’, deve essere corredata dello studio di compatibilità paesistico – ambientale di cui all’articolo 5” (art. 8, commi 1 e 3).
In data 6 marzo 2006 la S.I.T.A.S. ha presentato istanza di autorizzazione paesaggistica in via surrogatoria per gli interventi ricadenti nei sub-comparti E1 ed E 1-f, ma il 2 agosto 2006 la Soprintendenza non ha emanato l’autorizzazione paesaggistica per i lavori per il notevole impatto ambientale delle tipologie proposte e la non conformità con quanto autorizzato sotto il profilo paesaggistico in sede di piano di lottizzazione da parte del Servizio regionale tutela del paesaggio (1 marzo 2001).
Nell’estate del 2006 è stato accertato il modesto avvìo dei lavori nell’area del progetto immobiliare S.I.T.A.S. s.r.l. (allora controllata dal gruppo Forma Urbis di Padova) che a quell’epoca riguardava complessivamente quattro complessi alberghieri, quattro residences, due agglomerati di residenze stagionali private (“seconde case”), servizi per mc. 189.000 di volumetrie complessive su 394 ettari, di cui 90 ettari destinati all‘edificazione, 184 ettari a verde privato, 120 ettari a verde pubblico, 3,3 ettari a parcheggi ad una distanza dalla battigia marina variabile da mt. 300 a mt. 500 (alberghi più residences, mc. 139.000, 2.500 posti letto) e tra mt. 500 e mt. 2.000 (residenze stagionali private, mc. 18.000), con un investimento dichiarato di 100 miliardi di vecchie lire ed un invero improbabile e non dimostrato numero di posti di lavoro quantificati in 2.500 unità.
Probabilmente i lavori sono stati iniziati poco prima dell‘adozione del Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.) avvenuta con deliberazione della Giunta Regionale n. 24/17 del 24 maggio 2006.
Estratto del Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.)
Nel cartello “inizio lavori” veniva indicata la relativa concessione edilizia n. 23 del 7 aprile 2004 e la data di inizio del 9 luglio 2004, nonché l‘autorizzazione provinciale per la realizzazione delle modifiche all‘asse stradale n. 670/2004 del 10 novembre 2004, ben successiva alla data indicata quale inizio dei lavori. Lo stato dei lavori, di ridotta consistenza, rendeva difficile supporre un effettivo e sostanziale inizio alla data indicata del 9 luglio 2004.
Uno dei cantieri della S.I.T.A.S.
In merito il 3 luglio 2006 le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d‘Intervento Giuridico (sorto a Cagliari nel giugno 1992) hanno inoltrato con un esposto la richiesta di informazioni a carattere ambientale e adozione degli opportuni interventi alle amministrazioni pubbliche competenti e, per opportuna informazione, al Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Cagliari: è stato chiesto in sostanza di verificare la legittimità e liceità degli interventi in corso di esecuzione e, in caso contrario, l‘adozione dei dovuti provvedimenti di legge.
Simbolo del Gruppo d’Intervento Giuridico
Con deliberazione della Giunta Regionale n. 36/7 del 5 settembre 2006, pubblicata nel B.U.R.A.S. dell’8 settembre 2006, è stato definitivamente approvato il nuovo Piano Paesaggistico Regionale (1° stralcio-area costiera), che stabilisce al 3° comma dell’art. 15 delle N.T.A., che “per i comuni dotati di P.U.C. approvato ai sensi dei commi 1 e 2 dell’art. 8 della L.R. n. 8/2004, nelle zone C, D, F, e G possono essere realizzati gli interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi approvati e con convenzione efficace alla data di adozione del Piano Particolareggiato”.
Le norme del P.P.R. prevedono inoltre che “il completamento degli interventi urbanistici ed edilizi previsti negli strumenti urbanistici di cui al comma precedente … per i quali non siano stati rilasciati alla data di entrata in vigore del PPR i relativi titoli abilitativi è sottoposto al raggiungimento dell’intesa di cui all’art. 11 da concludersi entro dodici mesi dall’entrata in vigore del Piano paesaggistico” (comma 4°): ed è proprio questo il caso del progetto edilizio S.I.T.A.S..
Non c’è mai stata invece la prevista “intesa” Regione-Provincia-Comune (artt. 11 e 15, comma 4°, delle norme di attuazione del P.P.R.), perché la disposizione (art. 15, comma 4°, delle norme di attuazione del P.P.R.) è stata annullata dal T.A.R. Sardegna (sentenze Sez. II, 12 giugno 2009, n. 979; 31 ottobre 2007, nn. 2010-2013).
La “deroga” alla normativa e alle disposizioni del P.P.R. vale però solo per gli “interventi previsti negli strumenti urbanistici attuativi … approvati e con convenzione efficace alla data di adozione del” P.P.R.: non si può estendere quindi alle successive varianti, per cui non è legittimamente possibile spostare volumetrie dai comparti non autorizzati definitivamente (Cala Antoni Areddu) o dove siano stati ritrovate testimonianze archeologiche (parte di Tuerredda) che rendono incompatibile l’edificazione ovvero effettuare mutamenti di destinazione d’uso di volumetrie (da ricettivo a residenziale).
Nella vigenza di tale nuova disciplina paesaggistica, con Deliberazione del Consiglio Comunale di Teulada n. 2 del 27 febbraio 2007 è stato deciso di prorogare il termine di efficacia della Convenzione urbanistica stipulata con la S.r.l. S.I.T.A.S. il 27 febbraio del 2002 (relativa al sub comparto E1/g “Tuareddu”) in ragione della non compiuta realizzazione delle opere di urbanizzazione ed a ciò è seguito il rilascio del permesso di costruire n. 16 del 23 aprile, avente ad oggetto il completamento delle medesime opere.
Nel 2008 ha visto la nascita un nuovo masterplan riguardante il complesso ricettivo “eco-compatibile” Malfatano Resort S.p.A., una joint venture composta da Sansedoni S.p.A. (40 %, gruppo Fondazione Monte dei Paschi di Siena di cui è Vicepresidente Francesco Gaetano Caltagirone), famiglia Benetton attraverso la Ricerca Finanziaria S.p.A. (25 %), Gruppo Toffano (24 %), Silvano Toti S.p.A. (11 %) con il fortissimo interesse del Gruppo Marcegaglia: infatti, il Gruppo Mita Resort per il 45% dell’allora Presidente nazionale della Confindustria Emma Marcegaglia avrebbe dovuto gestire – secondo i programmi – il resort di Malfatano (300 camere, 5 stelle) operativo a partire dal 2011, secondo le intenzioni dichiarate.
Il masterplan è stato elaborato dallo Studio Arassociati di Milano ed è composto da vari comparti serviti dalla Strada Provinciale litoranea Cagliari-Teulada: propone diverse tipologie d’insediamento che mirano a rifarsi ai riferimenti tipologici locali storicizzati presenti sul territorio dei “furriadroxiu“, insediamenti agropastorali monofamiliari tipici della struttura fondiaria e agraria del Sulcis.
Furriadroxiu in Comune di Teulada
È stato presentato al Comune con istanza n. 3652 del 29 aprile 2008.
Con Deliberazione del Consiglio Comunale di Teulada n. 37 del 3 ottobre 2008, (atto poi impugnato da Italia Nostra) è stato espresso parere positivo sulla una nuova proposta della S.r.l. S.I.T.A.S., tendente ad apportare le seguenti modifiche all’intervento nel suo complesso:
– cambio di destinazione d’uso (da “servizi turistici” ad alberghiera”) degli immobili previsti nel sub comparto E1/e “Schina Sicilianu S.T.”, al fine di favorire un “incremento dei livelli occupazionali della popolazione teuladina” ;
– realizzazione, ad onere della lottizzante, di una strada di interesse comunale per il collegamento di Capo Malfatano con il centro di Teulada;
– spostamento dei 33.500 metri cubi allo stato previsti nei sub comparti E1/h ed E1/i in altri siti di minor pregio ambientale appositamente individuati dal Comune, modificando, altresì, la sua destinazione d’uso in modo che la volumetria complessiva dei piani di lottizzazione convenzionati risulti, all’esito, destinata per almeno ¾ ad uso alberghiero e per non più di ¼ ad uso residenziale; a tal fine, prossima introduzione – mediante futura variante al P.U.C. di Teulada – di meccanismi di “compensazione urbanistica” tali da consentire – previa corresponsione di un idoneo contributo alla riqualificazione territoriale ed alla dotazione di servizi ed infrastrutture essenziali nel territorio – la rilocalizzazione della cubatura prevista nei sub comparti E1/h “Cala Antoniareddu” ed E1/i “Sa Calarza”;
– interpretazione dell’art. 46.4. delle Norme di Attuazione del P.U.C. di Teulada (ove si era previsto che “nei sub comparti E1/b, E1/e, E1/f, E1/g, per ciascuna proposta di piano attuativo, le volumetrie destinate a residenze turistiche e residenze turistiche alberghiere insieme non potranno superare il 25% del totale”), nel senso che questa cifra dovesse considerarsi coincidente con le volumetrie globalmente previste dai piani di lottizzazione originariamente approvati, richiamate nella tabella n. 2-4 dell’art. 42 delle medesime norme.
Hanno fatto seguito le tre distinte determinazioni n. 11, n. 13 e n. 15 del 20 ottobre 2008, con cui il Responsabile del Settore Assetto Territorio e Urbanistica del Comune di Teulada ha autorizzato sotto il profilo paesaggistico ai sensi dell’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004 i seguenti interventi:
– il completamento e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria dei piani di lottizzazione relativi ai sub comparti E1/d, E1/e, E1/f, E1/g, consentendo alcune varianti rispetto a quanto previsto dalla precedente autorizzazione n. 10/2003 (autorizzazione n. 11/2008);
– la realizzazione di alcuni degli interventi programmati nella sopra citata deliberazione del Consiglio comunale n. 37 del 2008, con la conseguente modificazione della destinazione d’uso di parte della cubatura, da servizi turistici ad alberghiera (autorizzazione n. 13/2008);
– la realizzazione infine del complesso alberghiero ubicato nel sub comparto E1/g. (autorizzazione n. 15/2008).
Con esposti presentati il 15 dicembre 2008 ed il 21 luglio 2009 le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico hanno contestato la legittimità della modifica di destinazione d’uso e traslazione di volumetrie approvate con deliberazione Consiglio comunale n. 37 del 3 ottobre 2008.
Con nota del 19 dicembre 2008 la Soprintendenza per i beni Architettonici e Paesaggistici della Sardegna ha archiviato le 3 autorizzazioni paesaggistiche “ritenendo esaustive le motivazioni riportate e non riscontrando nelle stesse motivi di illegittimità condividendo, inoltre, le considerazioni e le prescrizioni riportate nelle stesse”.
Misteriosamente la Soprintendenza ha mutato parere su un progetto rimasto sostanzialmente identico: al riguardo Anche l’allora Direttore regionale per i beni culturali e paesaggistici Elio Garzillo, in occasione di un convegno organizzato da Italia Nostra, ha affermato che “ l’ufficio aveva bocciato un progetto, poi approvato pur essendo praticamente lo stesso. Non saprei spiegarmi il perché” (vedi articolo sul quotidiano “L’Unione Sarda” del 24 ottobre 2010).
Ne è seguito comunque uno “scambio di carte” fra il Comune di Teulada e la Regione Sardegna – Servizio Governo del Territorio, che aveva rilevato l’incompletezza della documentazione relativa alla sopra citata autorizzazione n. 13/2008 ed alla relazione paesaggistica riguardante il sub comparto E1/e: in tale contesto si è inserita in particolare la nota del 30 luglio 2009 con cui il Comune ha trasmesso i dati volumetrici di tutti gli interventi previsti nei sub comparti E1/e, E1/f e E1/g, dichiarando che i posti letto relativi passavano da 1.800 a 582, con un contestuale aumento degli stessi nel comparto E1/e per 38 unità; nonché un ulteriore carteggio relativo al sub comparto E1/g, a causa della riscontrata presenza in sito di una “villa romana, riguardo alla quale il Comune, con nota del 18 novembre 2009 ha fatto presente che “risultano rispettate le prescrizioni previste dagli artt. 48 e 49 delle N.T.A. del P.P.R.”.
In precedenza, con nota n. 3450/GT/CA dell’11 febbraio 2009 il Servizio Governo del Territorio e Tutela Paesaggistica per le Province di Cagliari e di Carbonia-Iglesias, nell’esercizio dei poteri di vigilanza di cui alla legge regionale n. 28/1998, ha richiesto al Comune di Teulada “motivazioni paesistiche chiare ed esaustive del provvedimenti autorizzatorio emesso, ai sensi dell’art. 8 comma 2° della direttiva n. 1 della L.R. 12/8/98 n°28, categoria di delega ai sensi dell’art. 3 della L.R. 12/8/98 n°28, copia degli elaborati grafici progettuali e della relazione paesaggistica”, richiamando le disposizioni della circolare n. 3 e degli artt. 12 e 14 della direttiva n. 1 per l’attuazione della legge regionale n. 28/1998 sulla sub-delega di alcune competenze in materia paesaggistica ai Comuni.
Ha invitato il Comune di Teulada a considerare l’opportunità di sospendere o revocare i titoli abilitativi edilizi e la Soprintendenza a “valutare la possibilità di sospendere il proprio parere di competenza … in attesa di un più attento esame degli atti a disposizione e di quelli richiesti”.
Il 27 ottobre 2009 le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico hanno inoltrato un nuovo esposto trasmesso anche al Corpo forestale e di vigilanza ambientale ed ai Carabinieri del N.O.E. e per opportuna conoscenza al Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Cagliari.
In questo frattempo è stato prodotto il film-documentario “Furriadroxius” di Michele Mossa e Michele Trentini sugli ultimi abitanti della comunità agro-pastorale di Malfatano, che vengono scacciati dai loro 5 ettari coltivati nell’indifferenza della Regione autonoma della Sardegna, delle amministrazioni locali, delle forze politiche e degli stessi cittadini teuladini.
Dopo che in data 26 novembre 2009 ha ricevuto l’avallo della Soprintendenza ai Beni Architettonici e Paesaggio sulle opere oggetto dell’autorizzazione n. 15/, la S.r.l. S.I.T.A.S. ha formulato istanza di nuova autorizzazione paesaggistica per una variante all’intervento già oggetto della stessa autorizzazione n.15/2008, riguardante in sintesi:
– la riduzione a fini cautelativi del Blocco A, in quanto area di potenziale interesse per indagini archeologiche;
– la realizzazione di un fabbricato alberghiero (evidenziato in progetto come “E3”, previsto nel Piano di lottizzazione ma non anche nella precedente autorizzazione n. 15/2008);
– l’abbassamento delle quote di imposta di alcuni fabbricati al fine di meglio rispettare l’orografia dei luoghi;
– nel Blocco interrato “B”, la sostituzione della prevista autorimessa con locali destinati ad impianti e depositi;
– la trasformazione in camera d’albergo dei corpi di fabbrica indicati come “BB” e “SS”;
– utilizzazione di una parte del Blocco “C” per centro benessere;
– le conseguenti modifiche dei profili esterni dei fabbricati;
– la riduzione e nuova articolazione delle aree destinate a parcheggi e diversa ubicazione delle piscine;
– la realizzazione della centrale termica dell’albergo nell’area parcheggio adiacente la strada provinciale.
La richiesta è stata accolta dal Responsabile del Settore Assetto Territorio e Urbanistica del Comune di Teulada, con autorizzazione n. 13 del 13 dicembre 2009 (atto poi impugnato da Italia Nostra), inviata alla Soprintendenza ai Beni Architettonici e Paesaggio, che l’ha valutata positivamente in data 5 marzo 2010.
Nelle sedi della politica sarda l’on. Claudia Zuncheddu (RossoMori) il 3 dicembre 2009 ha presentato l’Interpellanza n. 59 C-4 del 3 dicembre 2009al Presidente della Regione autonoma della Sardegna, agli Assessori regionali della difesa dell’ambiente e degli Enti locali, finanze, urbanistica.
Claudia Zuncheddu
Il 14 dicembre 2010 è stato presentato a Cagliari, nel Palazzo Viceregio, il nuovo progetto “Capo Malfatano Resort”, che è stato elaborato sempre dallo Studio Arassociati di Milano e che rispetto alle versioni iniziali in precedenza approvate prevede ora più ville (per il 25% delle volumetrie) e meno ricettività alberghiera mediante una rimodulazione delle volumetrie e la modifica delle tipologie edilizie: prevede la costruzione di una volumetria complessiva di circa 140.000 mc, dislocati su un territorio di proprietà di circa 700 ettari, dei quali ne verranno trasformati solo circa 40 ettari.
Il progetto contempla la realizzazione di due complessi alberghieri, per un totale di circa 400 stanze, e di un complesso residenziale di 45 ville, che usufruiranno dei servizi del Resort.
Alle strutture alberghiere è riservato il comparto G, “composto da un corpo centrale suddiviso in tre blocchi irregolari e 11 aggregati distinti più piccoli”.
Strutture alberghiere
Il complesso alberghiero, organizzato nelle forme sopra descritte, è dotato in tutto di 178 camere per gli ospiti di cui 12 attrezzate per i disabili.
Le strutture ricordano immobiliari, di cui solo 12 finora autorizzate, di varie tipologie ma tutte con piscina d’ordinanza.
I comparti residenziali interessati con le ville di lusso localizzate nella parte nord del comprensorio, tutte con on piscina d’ordinanza, sono i seguenti:
– Comparto D, ubicato nella zona a nord-ovest della proprietà e costituito massimamente da circa 16 unità realizzate con tre tipologie d’aggregazione diverse disposte sul versante sud della collina.
– Comparto F di monte, posizionato all’estremità nord-est della proprietà e costituito massimamente da circa 29 unità di cui 12 già autorizzate.
L’organizzazione tipologica è al massimo su due livelli che sfruttano la pendenza del suolo per abbassare l’impatto visivo. Attualmente sono previste due diverse tipologie aggregative (tipo A e tipo B) disposte sul versante est della collina.
Sono ville da 380 mq. di coperto in vendita e migliaia di mq. di giardino esclusivo a 1,5 milioni di euro l’una, come ha raccontato sorridendo chi stava sui mezzi cingolati.
Il progetto per la costruzione di questo resort a 5 stelle che avrebbe dovuto aprire nella primavera del 2012 ha ricevuto il “Mattone d’oro” in occasione della quinta edizione dei Real Estate Awards 2010.
In accoglimento della proposta del nuovo progetto in data 11 marzo 2010 con Deliberazione del Consiglio Comunale di Teulada n. 11 del 23 marzo 2010 (atto poi impugnato da Italia Nostra) è stato approvato uno schema di accordo endoprocedimentale con la S.r.l. S.I.T.A.S., avente ad oggetto fra gli altri i seguenti aspetti:
– “rilocalizzare le volumetrie dei sub comparti H e I negli altri siti fondiari dei sub comparti D, E ed F, già interessati all’edificazione;
– modificare parte della destinazione d’uso delle cubature convenzionate, fino al massimo del 25% del totale, come previsto dalle norme di attuazione del P.U.C., in destinazioni residenziali;
– concessione di adeguate aree demaniali in favore delle strutture ricettive SITAS per finalità turistico-ricreative di spiaggia”;
– cessione gratuita al Comune, da parte della S.r.l. S.I.T.A.S., delle aree relative ai sub comparti 17h Cala Antoniareddu ed E1/i “Sa Calarza” per la creazione di un parco ambientale, nonché delle aree adiacenti la peschiera di Malfatano per la creazione di un parco archeologico; partecipazione della Sitas s.r.l. alla realizzazione di infrastrutture di elevato interesse generale, nonché agli oneri di esproprio delle aree necessarie alla creazione del Parco storico;
– assunzione da parte della S.r.l. S.I.T.A.S. di tutti gli oneri connessi alla progettazione e l’assistenza tecnico – amministrativa.
Nel corso della seduta del Consiglio comunale del 23 marzo 2010 il sindaco di Teulada Giovanni Albai ha dichiarato che “gli interventi residenziali hanno necessità di cura e manutenzione durante tutto il corso dell’anno, quindi potenzialmente le attività del settore … dell’edilizia, del giardinaggio, dell’impiantistica, potrebbero assumere un importante ruolo nello sviluppo e nell’occupazione locale”, per perorare la causa della società immobiliare S.I.T.A.S. di “poter variare l’impianto urbanistico complessivo recato dagli attuali PdL e le relative destinazioni d’uso, per adeguarli alle attuali richieste del mercato turistico, con conseguente possibilità di conseguire un miglior risultato imprenditoriale dell’operazione attraverso un più razionale impiego delle aree a propria disposizione”.
Giovanni Albai
L’iniziativa è propedeutica a un futuro accordo di programma Comune – Regione – Privato.
Con nota n. 9782 del 26 marzo 2010 il Servizio tutela paesaggistica di Cagliari ha confermato quali siano le intenzioni comunali: “spostare i volumi previsti nei sub-comparti E1-h ed E1-i, con la variante al PUC in adeguamento al P.P.R., nel pieno rispetto della vigente normativa regionale”, ricordando che “comunque si dovranno obbligatoriamente percorrere i procedimenti di attivazione previsti dalle normative di riferimento, comprese le valutazioni paesaggistiche di cui al D.Lgs. 42/2004 e quelle di impatto ambientale”.
Ha quindi cambiato registro, abbandonando la precedente prudenza: “..questo Servizio ha ritenuto … che non sussistano motivi per l’annullamento” delle autorizzazioni paesaggistiche rilasciate in sede sub delegata dal Comune di Teulada.
Con Deliberazione del Consiglio Comunale di Teulada n. 13 del 1 aprile 2010 (atto poi impugnato da Italia Nostra) il Consiglio comunale di Teulada, sempre su proposta della S.I.T.A.S. dell’8 marzo 2010, ha autorizzato la nuova modulazione planivolumetrica e la modifica delle tipologie costruttive senza aumento di volumetria nei sub comparti E1e e E1/f, valutando la proposta complessivamente migliorativa sotto il profilo paesaggistico.
Non potendo modificare destinazioni d’uso e ubicazioni di volumetrie (circa 33.500 metri cubi) a proprio piacimento, sapendo di dover percorrere tutte le varie procedure tecnico-giuridiche (varianti urbanistiche, valutazioni di impatto ambientale, valutazioni paesaggistiche, ecc.) che il quadro normativo prevedeva e che fino a quel momento sono apparse in più occasioni piuttosto disinvolte, come ha scritto sul suo sito il 27.5.2011 l’associazione ecologista “Gruppo d’intervento Giuridico Onlus”, <<il Comune di Teulada, al fine di curare le procedure per venire incontro alle esigenze della società immobiliare S.I.T.A.S. s.p.a., ha affidato un incarico al costituendo raggruppamento temporaneo di imprese Studio legale associato Caso-Ciaglia di Roma e alla Sting Engineering s.r.l. di Cagliari per un importo di euro 185.000 + I.V.A.
L’incarico, come recita l’avviso di aggiudicazione dell’appalto del 19 ottobre 2010, “ha per oggetto l’insieme delle attività di progettazione, consulenza e assistenza giuridico-amministrativa e di carattere tecnico-progettuale occorrenti per l’approvazione della variante urbanistica e per la progettazione degli interventi di interesse pubblico nell’ambito del comparto urbanistico in località Malfatano”.
Per venire incontro agli immobiliaristi (il gruppo M.P.S. il cui vice-presidente è Gaetano Caltagirone, i Toti, i Benetton, Emma Marcegaglia, i Toffano) ora il Comune di Teulada spenderà 185 mila euro + I.V.A.>>
cantiere della S.I.T.A.S.
Si è successivamente imposta una “variante” al progetto determinata dai ritrovamenti archeologici a Tuerredda, su “una collinetta artificiale di circa mq 1500”, relativi probabilmente “ad una fabbrica di laterizi di età storica, presumibilmente romana, in territorio dell’antica Tegulae”, come ha indicato la Soprintendenza archeologica di Cagliari con note prot. n. n. 6447 del 21 ottobre 2010 e n. 7143 del 22 novembre 2010.
La sovrintendenza ha imposto alla S.I.T.A.S. la presenza di un archeologo per monitorare lo scavo e ha bloccato la realizzazione di un modulo di circa cinquanta stanze: la società ha osservato le prescrizioni ma in seguito ha chiesto all’ufficio regionale tutela del paesaggio di poter recuperare la volumetria persa in un’altra area della proprietà, circa 800 ettari suddivisi in cinque piani di lottizzazione.
L’istanza è stata ritirata perché l’eventuale spostamento della volumetria avrebbe rimesso in discussione l’intero progetto: una variante in corso d’opera sarebbe stata valutata in base alle norme del piano paesaggistico regionale, che la Sitas ha potuto aggirare grazie al fatto che il comune di Teulada aveva il piano urbanistico approvato all’entrata in vigore della legge salvacoste, a fine 2004.
La S.I.T.A.S. ha dovuto rinunciare per il momento anche alle volumetrie previste nel progetto nel declivio verso il porticciolo di Malfatano, dove è stato il Corpo forestale regionale a mettere il veto nel 2004 a causa del rischio idrogeologico.
Nel frattempo il deputato catalano Raül Romeva i Rueda, del Gruppo Verdi/Alleanza Libera Europea, ha presentato l’ nterrogazione E – 7377 del 16 settembre 2010 con richiesta di risposta scritta al Parlamento europeo chiedendo quali iniziative intenda adottare la Commissione europea nei confronti dello spezzettamento del progetto immobiliare S.I.T.A.S. s.p.a. in ben 5 comparti diversi per evitare una valutazione degli impatti ambientali complessivi, come richiesto dalla normativa comunitaria in materia (direttive n. 97/11/CE e n. 85/337/CEE).
Con una risposta interlocutoria del 21 ottobre 2010 la Commissione europea si è riservata di rispondere dopo aver svolto i suoi accertamenti.
A novembre del 2010 è entrata nel vivo l’inchiesta della procura della Repubblica sul progetto immobiliare: il Pubblico Ministero Daniele Caria, che indagava al momento contro ignoti, ha sentito il sovrintendente ai beni archeologici Marco Minoja come persona informata sui fatti.
Il sovrintendente ha chiarito la posizione del suo ufficio sui ritrovamenti archeologici di cui è ricco il sito al centro dell’intervento di edilizia turistica: ma l’ipotesi che qualche passaggio della procedura possa contenere vizi o irregolarità è rimasto al centro dell’indagine coordinata dal pm Caria, che dopo un’ampia ricognizione dei luoghi ha disposto accertamenti in tutte le direzioni.
Si parla di indagini patrimoniali e si parla di verifiche sulla rete di sportelli, quelli della Gabetti, cui la S.I.T.A.S. ha affidato la vendita delle unità immobiliari.
Alla fine del 2010 si è concluso il contenzioso in cui il pastore di 81 anni Ovidio Marras ha trascinato la S.I.T.A.S. in quanto comproprietario fra l’altro dello stradello che la sua famiglia ha percorso da generazioni per raggiungere la casa-ovile e più avanti la spiaggia: il tracciato antico intralciava il progetto e così i tecnici della S.I.T.A.S. hanno deciso di spostarlo, realizzando un nuovo sentiero sterrato ma non più rettilineo, persino con una curva a novanta gradi per arrivare dove prima si arrivava diritti.
Quando i bulldozer della S.I.T.A.s. sono comparsi davanti alla sua antica dimora, alle spalle della splendida spiaggia di Tuerredda, il vecchio Ovidio Marras ha retto a stento al dolore: il “furriadroxiu” di famiglia, dove avevano lavorato il padre e il nonno, sarebbe finito inscatolato tra hotel, centri benessere e altri edifici destinati a turisti facoltosi.
Una sorta di avamposto della tradizione agricola assediato dalla modernità a cinque stelle: non c’era scampo (“la terra è loro – dirà Ovidio Marras ai cronisti – ne fanno ciò che vogliono”) ma restava il diritto della comproprietà dello stradello da difendere comunque ed Ovidio che non è tipo da piegarsi facilmente alle decisioni altrui ha chiamato l’avvocato Alberto Luminoso ed è partito un ricorso al giudice civile, tecnicamente come una possessoria, cioè una rivendicazione in giudizio della parte di possesso sullo stradello.
La S.r.l. S.I.T.A.S. si è opposta con l’avvocato Dionigi Scano, sostenendo che il danno non c’era, dal momento che Marras aveva mantenuto l’accesso alla sua proprietà grazie a una nuova strada.
Malgrado l’evidente sproporzione tra l’esigenza di realizzare una struttura che darà comunque lavoro a molti teuladini e quella di preservare una stradina di campagna, il giudice Susanna Zanda è stato inflessibile: accertato che il vecchio Ovidio Marras ha il “compossesso” della strada, ha osservato come S.I.T.A.S. abbia ignorato il suo parere negativo sulla costruzione di un percorso alternativo, perché lo stradello originale non esiste più, dal momento che sopra – ha scritto il magistrato – è stato costruito il grezzo della sala d’accoglienza dell’albergo, un corpo di fabbrica di notevoli dimensioni che comprende anche altri servizi.
La solita parabola di Davide che batte Golia e che funziona solo nella finzione, ma che stavolta si è invece avverata.
La conseguenza inevitabile (“sproporzionata” per la difesa di S.I.T.A.S.) è stata un’ordinanza dai toni categorici firmata il 22 ottobre 2010: l’impresa privata dovrà “reintegrare immediatamente il signor Ovidio Marras nel compossesso dello stradello che conduce alla sua casa e poi al mare, in comune di Teulada località Tuerredda, rimuovendo i cancelli e le fabbriche costruite sul tracciato originario e astenendosi in futuro dal turbare il ricorrente (Marras ndr) nel pacifico e pieno godimento del suo compossesso”.
Quindi, prescrive l’ordinanza, si dovrà demolire l’albergo e tutto quanto si trova sul tracciato originario.
Per il momento la S.I.T.A.S. ha dovuto pagare le spese del giudizio e quasi settemila euro per gli onorari dei legali incaricati da Ovidio Marras.
Ma non è finita lì perché il provvedimento è stato impugnato con un reclamo al tribunale, per decidere in composizione collegiale: “L’ordinanza mette a rischio un intervento destinato a creare lavoro per Teulada – ha spiegato l’avvocato Scano – c’era e c’è ancora la disponibilità di SITAS a realizzare una strada alternativa secondo le esigenze del signor Marras”.
Ma con una seconda ordinanza il Tribunale ha messo fine alla querelle: “Avevo ragione, per forza dovevo vincere”, ha commentato Ovidio Marras ai microfoni del TG3 dopo la sentenza, quasi come se sconfiggere una delle lobby più potenti fosse cosa da tutti i giorni.
La forza di questa battaglia si può riassumere tutta nella fiducia espressa da questa frase stringata: poche parole che dovrebbero dare forza ad ogni attivista e diventare il motto di ogni giusta battaglia, perché se si ha ragione, prima o poi si vince.
La storia del pastore Ovidio Marras è significativa oltre che utile poiché consente di riflettere anche sulla vicenda personale di un uomo che ha capito meglio di altri il concetto di sostenibilità, un termine il cui significato troppo spesso è mistificato con lo scopo, non troppo celato, di dare un’aurea di sensibilità ambientale a investimenti immobiliari che invece consumano il territorio in maniera irreversibile.
L’oggettiva vittoria di Ovidio Marras non viene incrinata dal successivo caso giudiziario sul fronte penale in cui lo ha poi voluto trascinare l’avvocato milanese Paolo Calmetta, che tutelava gli interessi dell’ottantenne proprietario di gran parte di Tuerredda e che si è successivamente trasformato in controparte.
Il Pubblico Ministero Giangiacomo Pilia ha dovuto aprire un fascicolo contro ignoti su ipotesi di truffa, nato da un esposto presentato dai legali della S.I.T.A.S., gli avvocati Carlo Federico Grosso e Guido Manca Bitti: quasi in contemporanea il giudice civile Paolo Piana ha firmato un’ordinanza all’interno della causa con la “Ace of Spades Guandong Opportunity Investments Limited” con sede a Dubai e l’ha trasmessa alla Procura “per consentire al pubblico ministero di partecipare al processo ove ravvisasse un interesse in tal senso”.
Ma i fronti aperti non sono stati soltanto questi due, perché la società dell’avvocato Paolo Francesco Calmetta ha citato la famiglia Marras davanti a un collegio arbitrale in corso a Milano, dove il pastore di Teulada si difende con l’avvocato Andrea Pogliani.
Per orientarsi in questo dedalo di canali giudiziari occorre sapere che Ovidio Marras si era rivolto a Calmetta per “difendere” lo stradello d’accesso al suo “furriadroxiu” di Tuerredda ed insieme al mandato per ricorrere al giudice civile, che poigli ha dato ragione, il 20 ottobre 2010 Marras ha firmato un contratto con la società di Calmetta, la Zilberberg Fein llc con sede a Dover negli Usa, per la cessione dei propri diritti ereditari su parte dell’area interessata dall’intervento immobiliare, rimasti alla sua famiglia per complesse ragioni giuridiche.: un contratto firmato – ha sostenuto l’avvocato Andrea Pogliani nella memoria davanti agli arbitri – in buona fede ma senza conoscerne i reali contenuti e soprattutto le conseguenze.
Calmetta, una volta perduto il mandato di patrocinio (passato all’avv. Andrea Pogliani), ha citato i Marras davanti al collegio arbitrale sostenendo che il patto era stato sottoscritto con piena consapevolezza e quindi era valido.
Mentre gli arbitri si apprestavano a esaminare la controversia, la Ace of Spades di Dubai ha citato in giudizio civile S.I.T.A.S., la banca MCR e banca Intesa-San Paolo quand’era amministrata dall’attuale ministro Corrado Passera – legate all’iniziativa immobiliare – per rivendicare i diritti sull’area contestata e S.I.T.A.S. di rimando ha presentato un esposto alla Procura per chiedere accertamenti sulla configurazione della Ace of Spades e della filiera di scatole cinesi riconducibili a Calmetta: il tutto perché fosse chiara l’identità della controparte in giudizio, come stabilisce la legge.
Da una parte il giudice Piana ha deciso di coinvolgere nella causa tutti i protagonisti della vicenda, compresi i fratelli Ovidio e Giovannica Marras: dall’altra il pm Pilia ha indagato per truffa e ha disposto accertamenti per risalire alla radice delle società ora contrapposte sia alla famiglia Marras che al gruppo immobiliare impegnato nella realizzazione del resort.
È curioso osservare che il vecchio Ovidio Marras, considerato un nemico irriducibile della S.I.T.A.S., si è ritrovato inconsapevolmente a combattere una battaglia giudiziaria dalla stessa parte del gruppo immobiliare.
Non è una vicenda da poco, dal momento che sono in ballo cifre ingenti, perché il valore delle aree e gli interessi privati in gioco restano altissimi.
Per il facoltoso avvocato milanese Calmetta, vertice di una galassia di società con sede nel Delaware e nel Nevada, le centinaia di ettari di terra a due passi dal mare, sui quali la S.I.T.A.S. ha costruito in parte un resort per milionari, dovrebbero passare in mani arabe.
Ci sarebbe un documento che lo prova: la società cui il legale Paolo Francesco Calmetta ha trasferito i diritti ereditari sull’area, che sostiene di aver acquisito dal pastore teuladino Ovidio Marras e dalla sorella Giovannica, si chiama Ace of Spades Guandong Opportunity Investments limited, la sede dichiarata è Dubai, negli Emirati.
Calmetta, grazie al contratto fatto firmare sbrigativamente dai Marras e attraverso la società Zylberberg Fein LLc con sede a Dover nel Delaware, sostiene di aver acquisito dalla famiglia teuladina i diritti ereditari sull’area di Tuerredda, oggi in parte occupata dal resort della S.I.T.A.S.: ma come ha fatto il vecchio Ovidio Marras ad entrare in contatto con uno studio legale milanese griffatissimo come il Calmetta Avvocati Attorney Llp, trascinando l’immagine innocente del proprio furriadroxiu di sei pecore e un orticello fra i grattacieli sfavillanti di Dubai?
Il tramite si chiama Jochen Bruch, imprenditore svizzero che opera a Teulada: è lui che ha convinto la famiglia Marras, ormai rassegnata a vedere la propria dimora storica circondata da hotel, a chiedere aiuto a Calmetta.
Ma può scomodarsi un legale del calibro di Calmetta per gestire una questione di questo genere?
Bruch ha pensato di sì e infatti l’avvocato milanese ha preso in mano la situazione.
Prima ha ottenuto dal tribunale un’ordinanza di demolizione dell’hotel, poi ha proposto alla famiglia Marras di firmare un contratto incomprensibile per chi non mastichi a fondo il diritto civile, in base al quale Ovidio avrebbe ceduto gratis alla Zylbelberg Fein srl i diritti ereditari sull’area S.I.T.A.S. rimasta per complesse ragioni legali in mano ai Marras.
Quando la famiglia teuladina si è accorta del rischio e ha nominato un nuovo legale, l’avvocato Andrea Pogliani, Calmetta ha fatto valere la clausola contrattuale che prevedeva il ricorso a un collegio arbitrale di Milano.
Così Ovidio Marras, partito da una lite condominiale, si è trovato a fronteggiare una controversia internazionale dagli esiti tuttora imprevedibili: mentre l’avvocato Pogliani metteva insieme gli atti per capire come difendere Ovidio Marras e la sorella Giovannica nel giudizio arbitrale, la Zylbelberg Fein non ha perso tempo ed ha citato S.I.T.A.S., Montepaschi Capital Service e Intesa San Paolo davanti al tribunale di Cagliari per ottenere quanto sostiene che gli spetti, vale a dire i suoi presunti diritti sull’area oggi in gran parte occupata dal resort.
Ma è proprio qui che messe da parte le stranezze cominciano i misteri, perché a siglare l’atto di citazione non è Zylbelberg Fein, firmataria del contratto coi Marras: nel documento compare Ace of Spades Guandong Opportunity Investments limited con sede a Al Tower, Sheikh Zayed road di Dubay, negli Emirati Arabi che come racconta l’avvocato Grosso nell’esposto, dice di agire per conto di tale Andreas Moustras, incaricato a sua volta con una procura firmata a Limassol, nell’isola di Cipro.
In tal modo il presunto titolo di proprietà sulle terre di Ovidio e Giovannica Marras danza tra Milano, Dubai, Dover e Limassol mentre sulla vicenda si affacciano personaggi di cui è incerta persino l’identità, fino al punto che il giudice Paolo Piana, cui Ace of Spades ha ricorso contro S.I.T.A.S. per ottenere il riconoscimento della proprietà su Tuerredda, anziché decidere punta un faro sugli affari di Calmetta ed in una ordinanza ha chiesto ad Ace of Spades di mettere le carte in tavola.
A parte le sedi esotiche e l’impianto piuttosto aggrovigliato della storia, nell’atto di citazione firmato dall’avvocato Vincenzo Cuffaro del foro di Roma l’amministratore si manifesta con due nomi diversi – Andreas Moustras nell’atto di citazione e Andreas Thomas Montrsas nella certificazione rilasciata dall’ufficio del registro della zona franca di Al Kaimaii – e soprattutto non si capisce attraverso quali passaggi e perché i diritti milionari sull’area di Tuerredda siano stati trasferiti il 24 gennaio 2011 a Dubai dove ha sede la società o alle Isole Vergini come compare nella corrispondenza legale intercorsa con S.I.T.A.S..
Ma c’è dell’altro e l’avvocato Grosso non ha mancato di sottolinearlo nell’esposto alla Procura, perché all’indirizzo di Dubai la società non è reperibile: Grosso ha spiegato di aver disposto ricerche d’ogni tipo, anche attraverso il Cerved Group, il servizio leader nel settore delle informazioni finanziarie, e ciò nonostante Ace of Spades risulta società “completamente sconosciuta”.
Ed è stato il Cerved a raccomandare “massima prudenza in caso di relazioni di affari con la società vista la poca trasparenza che la circonda”: se insomma Ace of Spades, non si sa dove sia registrata.
A meno che non si debba prestare fede all’intestazione di una nota legale – citata dall’avvocato Grosso nella denuncia – in cui la fantomatica società risulterebbe avere una sede a Tortola, nelle British Virgin Island: “Con questa missiva – osserva il penalista – Ace of Spades è agilmente balzata dal centro della penisola araba al clima subtropicale dell’isola delle Tortore”.
Salvo poi tornare a Dubai in un’altra lettera del 13 giugno 2011: peraltro il 6 giugno 2011 un avvocato di nome Michael C. Spencer dello studio Milberg Llp di New York – riferisce Grosso – ha contattato il sindaco di Teulada Gianni Albai, presentandosi come legale della Ace of Spades e “asserendo senza fornire elementi concreti che la Ace of Spades avrebbe acquistato alcuni diritti riguardanti immobili situati nel territorio del Comune di Teulada”.
Chi è Spencer? E per chi lavora? Ecco perché, travolto dai dubbi, il giudice Piana ha ordinato ai legali di Ace of Spades di chiarire e intanto ha disposto la trasmissione del provvedimento motivato alla Procura, che ha delegato la Guardia di Finanza a indagare.
Un lavoro complicato, quello condotto delle Fiamme Gialle: solo collegare le società che fanno capo al legale lombardo è come affrontare un rebus, anche perché a scorrere le visure e ad analizzare gli atti si scopre che spesso le società entrano in conflitto tra loro e poi si accordano, con atti firmati per una società da Calmetta e per l’altra ancora da Calmetta, ma per conto dell’amico viennese Jacob Hirchbeck.
Nel caso di Tuerredda-Malfatano e dello strano rapporto d’affari con gli ignari fratelli Marras qualcosa sembra non quadrare: “Si tratta – ha scritto l’avvocato Grosso nell’esposto – della messa in atto di una strategia ben precisa e coordinata, avviata e condotta a dir poco con buona dose di disinvoltura e in spregio alle più elementari regole di trasparenza, utilizzando un soggetto inafferrabile come Ace of Spades». Conclude Grosso: «Gli artifizi e gli abili espedienti esposti inducono a ritenere di trovarsi di fronte ad una serie di iniziative dalla caratura inesorabilmente truffaldina”.
A dare nuovamente ragione ad Ovidio Marras è stato a dicembre del 2012 il collegio arbitrale di Milano, composto da Riccardo Luzzatto, Remo Danovi e Enrico Salone, al quale s’era rivolto Calmetta per ottenere da Ovidio Marras il rispetto di quel contratto-capestro: nel lodo depositato i tre arbitri hanno dichiarato la propria incompetenza a decidere sulla validità del patto sottoscritto dal pastore e dalla sorella Giovannica per via di una clausola considerata vessatoria e hanno condannato la società Zylberberg del celebre legale lombardo a pagare spese per 300mila euro, che comprendono le parcelle dei difensori dei Marras, gli avvocati Paola Mugoni, Gianluca Mugoni e Mariella Salis.
Ora l’ultima parola spetta al giudice civile cagliaritano Paolo Piana: è lui che dovrà sbrogliare l’intricatissima matassa della proprietà Marras in un giudizio civile già avviato, all’interno del quale il magistrato ha voluto chiamare anche Giangiacomo Pilia, il pubblico ministero che indaga sugli aspetti penali della vicenda.
Il difensore di Ovidio, l’avvocato Andrea Pogliani, ha chiesto che il contratto sottoscritto con Calmetta il 20 ottobre 2010 venga annullato: se questa fosse la decisione del giudice, Ovidio e la sorella diverrebbero i padroni incontrastati di Tuerredda e potrebbero sfrattare definitivamente la S.I.T.A.S..
Nel frattempo potrebbe essere la Procura ad aprire nuove prospettive alla complessa vicenda che ruota attorno a Tuerredda e agli interessi sul mare di Teulada: nel lodo arbitrale si fa riferimento a una serie di aspetti controversi che riguardano i comportamenti di Calmetta nei confronti dei Marras.
L’indagine aperta dopo l’esposto presentato dagli avvocati Carlo Federico Grosso e Guido Manca Bitti per conto della società S.I.T.A.S. non ha condotto, secondo la Guardia di Finanza, all’accertamento di elementi di reato: per questo il pm Giangiacomo Pilia ha chiesto al G.I.P. l’archiviazione, cui si sono opposti i due legali.
Ora sarà il giudice a valutare gli atti raccolti dalla Procura e a decidere se accogliere l’istanza del pm o disporre nuove indagini.
Tra i tanti punti interrogativi rimasti aperti, uno riguarda la sorte del progetto del resort di Capo Malfatano.
Gli ingegneri e gli architetti della S.I.T.A.S. si sono messi al lavoro nei giorni successivi all’ordinanza che gli ha dato ragione hanno incontrato Ovidio Marras e i suoi familiari per cercare un accordo che consenta al costruttore di salvare almeno una parte dell’hotel e di rielaborare il progetto senza togliere alla struttura volumetrie considerate essenziali.
Il pastore, proprietario dell’area contigua al resort dove si trova il suo antico “furriadroxiu”, ha accettato il dialogo ma si è mostrato irremovibile: rivuole il suo stradello, lo rivuole uguale a come è sempre stato, il tracciato non deve essere complicato da curve a gomito e da alterazioni arbitrarie.
Al massimo – così è emerso dai colloqui coi rappresentanti di S.I.T.A.S. – Ovidio Marras darebbe il proprio assenso per una piccola curva, una modifica appena percettibile del vecchio percorso che l’impresa ha cancellato infilandosi in una controversia giudiziaria dalla quale l’ottantenne Marras è uscito vincente sia al primo che al secondo grado del giudizio cautelare.
Un cosa è certa: S.I.T.A.S. dovrà andare incontro a costi di demolizione e di ristrutturazione piuttosto pesanti.
Soprattutto, se i proprietari decideranno di recuperare le volumetrie sull’area di Tuerredda, sarà indispensabile ripetere la procedura di autorizzazione e non è detto che questa volta l’ufficio regionale tutela del paesaggio e le sovrintendenze concederanno il nullaosta dopo quelle che è successo nel frattempo.
Nel frattempo infatti una militante di Italia Nostra, Maria Paola Morittu, fiancheggiata dal combattivo medico-scrittore Giorgio Todde, molto popolare in Sardegna, ha preparato un altro colpo di mortaio contro il cemento di Capo Malfatano: “Quando ho visto per la prima volta i cantieri vicino alla spiaggia di Tuerredda, a ferragosto del 2010, mi sono venute le lacrime agli occhi”, ha raccontato.
Giorgio Todde
Si è messa al lavoro utilizzando la sua laurea in giurisprudenza e ha convinto i vertici nazionali di Italia Nostra ad impugnare davanti al TAR di Cagliari le delibere comunali e regionali alla base della cementificazione.
Maria Paola Morittu
Sul progetto immobiliare ha fatto incombere così la Sentenza del TAR di Cagliari n. 91 del 6 febbraio 2012, che accogliendo il ricorso presentato dagli avvocati Filippo Satta, Anna Romano e Carlo Dore per conto Italia Nostra ha bloccato i lavori per l’illegittimità della procedura seguita dall’ufficio SIVEA della Regione nella valutazione dell’impatto ambientale.
Il progetto è stato valutato in cinque parti e non nel suo complesso.
In 54 pagine molto complesse ma chiare il tribunale amministrativo ha accolto in buona parte il ricorso di Italia Nostra e ha annullato l’autorizzazione paesaggistica e le due delibere del comune di Teulada con le quali tra il 2008 e il 2010 era stato dato il via libera al progetto immobiliare (hotel e servizi per 61.459 metri cubi su 40 ettari), osteggiatissimo dalle associazioni ambientaliste.
I giudici della Seconda Sezione del TAR di Cagliari hanno bocciato alcuni dei numerosi punti sui quali è articolato l’atto firmato dagli avvocati Filippo Satta, Anna Romano e Carlo Dore, ma quello centrale, che contesta la procedura seguita nel 2002 dagli uffici regionali SIVEA (oggi SAVI) per la valutazione dell’impatto ambientale, ha superato a vele spiegate il vaglio del tribunale e sembra chiudere la partita fin dal primo grado di giudizio.
Sono stati nello specifico annullati:
– le determinazioni del S.I.V.E.A. regionale n. 2205 e n. 2218 del 2002, che hanno escluso dalla procedura di V.I.A. gli interventi previsti dai Piani di Lottizzazione SITAS sub-comparti E1-e, E1-f ed E1-g;
– la deliberazione del Consiglio comunale di Teulada n. 37/08 del 3 ottobre 2008;
– l’autorizzazione paesaggistica comunale n. 15 del 20 ottobre 2008;
– l’autorizzazione paesaggistica comunale n. 13 del 31 dicembre 2009;
– la deliberazione del Consiglio comunale di Teulada n. 13/10 dell’1 aprile 2010.
La S.I.T..A.S. è caduta sulla “parcellizzazione” della procedura: quando l’ufficio SIVEA della Regione ha ritenuto di poter valutare l’impatto ambientale del progetto dividendolo in cinque parti, una per ogni piano di lottizzazione, ha commesso un errore madornale: sarebbe bastato dare un’occhiata alla giurisprudenza diffusa e alle norme europee per capire che un progetto di tale ampiezza, su un’area delicatissima, doveva essere valutato nel suo complesso perché in gioco non c’era un sito ma un paesaggio di inestimabile valore.
Invece i responsabili del servizio si sono accontentati dello studio di compatibilità paesistico-ambientale, che è stato fornito dall’’impresa stessa, che ha proposto una domanda di nullaosta paesaggistico per ciascuno dei subcomparti interessati dal progetto.
Nessuno, tantomeno i servizi tecnici del comune di Teulada, ha contestato questa scelta sicuramente anomala e su questo punto i giudici sono stati durissimi, talmente duri che le loro valutazioni sembrano preludere a uno sviluppo della vicenda anche sotto il profilo penale: nella sentenza si parla di “grave travisamento dei fatti” e di “carenze istruttorie e motivazionali che di per sé inficiano la verifica preliminare svolta dalla Regione, anche a prescindere dal suo illegittimo spezzettamento nei diversi sub comparti”.
Il TAR di Cagliari insiste su questa incredibile leggerezza commessa dagli uffici regionali parlando di “osservazioni generiche e slegate dal contesto specifico di riferimento” che si traducono – a leggere la sentenza – nella “sostanziale elusione della valutazione d’impatto ambientale”, un’elusione quantomeno sospetta, perché sull’obbligo di valutare il progetto nel suo complesso la legge è chiarissima e sono categoriche le decisioni dei giudici amministrativi dei due gradi oltre che della Corte di Giustizia europea richiamate nel ricorso di Italia Nostra e ricordate dal TAR.
Dunque – concludono i giudici – se sono nulle le due determinazioni del SIVEA firmate nel 2002 crollano come inevitabile conseguenza l’autorizzazione paesaggistica rilasciata dal comune di Teulada nel 2009 e le due delibere del consiglio comunale datate 2008 e 2010: come dire che l’impianto di permessi che ha consentito l’apertura del cantiere a Tuerredda non esiste più e quanto è stato costruito finora proprio di fronte e attorno all’ormai celebre “furriadroxiu” di Ovidio Marras diventa abusivo.
Bocciata seccamente l’eccezione dei legali del comune di Teulada Giuseppe Ciaglia e Francesco Caso, per i quali il ricorso sulla VIA era stato depositato fuori termine: il TAR ha respinto in buona parte anche le osservazioni dei legali di SITAS, Riccardo Montanaro e Umberto Cossu, quelle dei legali della Regione Mattia Pani e Angela Serra e della Sovrintendenza, rappresentata dall’Avvocatura dello Stato.
Regione e comune di Teulada sono stati condannati a pagare le spese del giudizio a Italia Nostra: seimila euro in tutto.
Ora c’è più di un’incognita a pendere sulla testa della SITAS e dei sostenitori del progetto: la convenzione alla base dell’intervento immobiliare è scaduta a marzo del 2012, per cui il gruppo di imprenditori capeggiato da Caltagirone, Benetton e Toti dovrebbe essere costretto a ripetere daccapo l’intera procedura autorizzatoria ma questa volta alla luce delle norme di tutela contenute nel piano paesaggistico regionale.
La S.I.T.A.S. ha presentato appello al Consiglio di Stato, ma nel frattempo le imprese di Teulada che lavoravano a Tuerredda sono state costrette a fermarsi, perché con nota Nota prot. n. 3438 del 24 aprile 2012 è stata disposta la sospensione di tutti i permessi di costruire fin lì rilasciati dal Comune.
Anche il Comune di Teulada ha deciso di presentare ricorso al Consiglio di Stato e con Deliberazione della Giunta Comunale di Teulada n. 52 del 3 maggio 2012 ha affidato l’incarico agli Avvocati Francesco Caso, Giuseppe Ciaglia e Prof. Avv. Salvatore Bellomia di Roma.
Con Sentenza del Consiglio di Stato n. 36 del 9 gennaio 2014 è stata confermata la sentenza del TAR di Cagliari del 6 febbraio 2012.
Con una decisione articolata in 84 pagine ricche di riferimenti giurisprudenziali i giudici di palazzo Spada hanno bocciato i ricorsi in appello della S.I.T.A.S. e del comune di Teulada ed hanno stabilito definitivamente che la valutazione d’impatto ambientale all’origine delle autorizzazioni era illegittima perché “frammentata” sui sei piani di lottizzazione proposti dalla S.I.T.A.S., di cui è stato realizzato solo il primo.
Una scelta che per il TAR – e per i giudici di secondo grado – costituisce un grave travisamento dei fatti: l’impatto del progetto sul paesaggio di Teulada – hanno scritto i giudici della quarta sezione, il relatore è Oberdan Forlenza – doveva essere valutato nel suo complesso, perché fosse chiaro il rapporto tra il “sacrificio ambientale” e le eventuali ricadute sociali dell’intervento.
Altri aspetti interessanti della sentenza, che va letta anche in rapporto alla linea cementificatrice dell’amministrazione Cappellacci e al nuovo P.P.R., riguardano il pieno diritto riconosciuto alle associazioni ambientaliste di opporsi in giudizio alle iniziative immobiliari che minacciano il paesaggio.
Quel paesaggio che – non solo Malfatano, ma come concetto e patrimonio generale – la Corte Costituzionale con la sentenza 367 del 7 novembre 2007 considera “valore primario e assoluto” perché “lo stesso aspetto del territorio – scrivono i giudici di palazzo Spada – per i contenuti ambientali e culturali che contiene è di per sé un valore costituzionale”.
Per il Consiglio di Stato “l’area oggetto dell’intervento Sitas costituisce un contesto ambientale di enorme pregio” minacciato da un “intervento di enormi dimensioni (139mila metri cubi complessivi)”: di conseguenza, così “come stabilito da una giurisprudenza comunitaria ben consolidata” la concessione di autorizzazioni a costruire dev’essere valutata in base all’impatto complessivo.
Questo nel caso di Teulada non è stato fatto e quindi le concessioni sono illegittime.
La S.I.T.A.S. ed il Comune di Teulada dovranno pagare le spese del giudizio all’associazione Italia Nostra: il caso Tuerredda-Malfatano sembra definitivamente chiuso.
“Malfatano deriva dall’arabo ‘Amal fatah’ che vuol dire ‘il luogo della speranza’ – ha commentato l’associazione Italia Nostra – la speranza che per Italia Nostra sentenze come queste indichino quale debba essere il rispetto che il nostro patrimonio storico, artistico e naturale merita ogni giorno nel nostro Paese”.
Dott. Arch. Rodolfo Bosi
