Le nuove misure in materia di edilizia ed urbanistica contenute nel decreto Sblocca Italia

Articolo di Antonella Mafrica pubblicato con questo titolo sul sito “Edil Tecnico” (http://www.ediltecnico.it/28149/sblocca-italia-in-gazzetta-edilizia-ecco-cosa-cambia-in-dettaglio/)

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 Antonella Mafrica

Antonella Mafrica è consulente nell’ambito del diritto degli enti locali, specializzata nel settore dell’edilizia e dell’urbanistica: collabora da molti anni con importanti case editrici, riviste e siti web specializzati nel settore.

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Il presidente della Repubblica ha posto la sospirata firma nella giornata di venerdì sul Decreto Sblocca Italia (Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 133).

Il provvedimento recante rubrica “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” è infatti stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 ed è pertanto ufficialmente in vigore da sabato 13 settembre.

Un Decreto, approvato in Consiglio dei Ministri lo scorso 29 agosto, che nei contenuti mantiene solo in parte le promesse dell’estate, confermando quasi tutte le indiscrezioni fuoriuscite negli ultimi giorni in merito ai lavori di “limatura” effettuati sul testo.

Il contenuto dello Sblocca Italia oscilla quindi dalle semplificazioni burocratiche per interventi in edilizia a chi vuole ristrutturare, frazionare o accorpare appartamenti, alla agevolazione fiscale concessa a chi compra una casa e la affitta per otto anni a canone concordato. 

Vengono inoltre collocati investimenti sulla rete autostradale, sulla banda larga e contro il dissesto idrogeologico e viene attribuita la possibilità alle amministrazioni comunale di effettuare investimenti in opere pubbliche in deroga al patto di stabilità interno per 550 milioni di euro in due anni. 

Vediamo, allora, tutte le novità dello Sblocca Italia in materia di edilizia.

          1. Premessa

Continuano gli interventi legislativi nella materia dell’edilizia, una delle preferite dal Legislatore (unitamente a quella degli appalti) quando si tratta di effettuare modifiche. 

Questa volta è il Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133) [Pubblicato sulla G.U. n. 121 del 12 settembre 2014, entrato in vigore il 13 settembre 2014, contenente Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive], in particolare con l’art. 17 (rubricato Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia), a fornire le ultime novità, modificando in più punti il Testo Unico dell’Edilizia [ DPR n. 380/2001], con l’intento dichiarato di provare a rilanciare il settore e “al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo” [Incipit art. 17  ].

In questa breve analisi illustreremo proprio le novità di cui agli artt. 17, 24 e 25, con alcuni cenni finali sulle altre norme di interesse.

          2. Modifica dell’art. 3 del TUE: ampliato il concetto di manutenzione straordinaria  

L’art. 3 del TUE si occupa, come è noto, delle definizioni degli interventi edilizi; il Legislatore ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria di cui al comma 1 lett. b), nella quale scompare il riferimento alle superfici sostituito da quello alla volumetria complessiva: la conseguenza, non di poco conto, è che si amplia l’utilizzo della comunicazione inizio lavori (CIL), al posto del permesso di costruire, con cui il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. 

Solo per inciso, ricordiamo che, ogni qual volta non si utilizza il permesso di costruire ma la CIL (asseverata o meno), il cittadino ha il vantaggio di non dover pagare gli oneri. 

Si precisa, altresì, che rientra nella manutenzione straordinaria l’intervento consistente nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. 

La norma deve essere correttamente interpretata: il frazionamento di una unità immobiliare significa che la preesistente unità potrà essere divisa in due o più unità, mentre l’accorpamento è il procedimento opposto, con cui da due o più unità immobiliari si determinerà un’unica unità; rimane esclusa dalla manutenzione straordinaria la creazione ex novo di unità immobiliari. 

Nella tabella sottostante riportiamo il vecchio ed il nuovo testo della definizione:

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           3. Nuovo art. 3 bis: interventi di conservazione

Viene inserito il nuovo art. 3 bis, rubricato Interventi di conservazione, secondo cui “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione.  

n tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa.  

Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”. 

Norma complessa e di prevedibile difficoltosa applicazione pratica, probabilmente foriera di futuri contenziosi: in pratica, si richiede una verifica urbanistica diretta ad individuare edifici esistenti, presumibilmente in disuso o fatiscenti, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione; detti edifici potranno essere espropriati o, preferibilmente, riqualificati da parte dei proprietari con modalità agevolate non individuati dalla norma (si potrebbe pensare ad una riduzione di tributi locali a favore dei proprietari o a riduzioni di oneri per il rilascio del titolo).

          4.  Modifiche all’art. 6 in materia di CIL  

Quale conseguenza diretta della scomparsa al riferimento alle superfici di cui al nuovo art. 3, si modificano anche l’art. 6 comma 2 lett. a) e lett. e-bis) in materia di utilizzo della comunicazione inizio lavori:

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Il Legislatore precisa che la CIL non può essere utilizzata per le modifiche di parti strutturali dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, esattamente come previsto per la manutenzione straordinaria degli edifici in generale. 

Anche in questa ipotesi, con la CIL il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. 

Sempre con l’evidente finalità semplificatoria, il Legislatore ha modificato il comma 5 del citato art. 6, precisando che l’aggiornamento catastale avviene d’ufficio, con il Comune che trasmette, a tal fine, la comunicazione inizio lavori all’Agenzia del Territorio:

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Ulteriore novità riguardano le lett. b) e c) del comma 6: le Regioni a statuto ordinario non potranno più individuare ulteriori interventi edilizi per i quali l’interessato deve allegare l’asseverazione alla CIL né stabilire contenuti ulteriori dell’asseverazione rispetto a quelli minimi previsti dal T.U., ma possono disciplinare legislativamente le modalità di controllo.

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 Sempre conseguenza della valorizzazione della CIL asseverata per gli interventi di manutenzione straordinaria, è la modifica del comma 7 del citato art. 6 finalizzata a sanzionare la mancata comunicazione asseverata.

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          5. Modifiche all’art. 10 in materia di permesso di costruire

Anche l’art. 10 comma 1 lett. c) è stato modificato in funzione delle precedenti modifiche si cui agli artt. 3 e 6: in pratica, si richiede il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.

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          6. Nuovo comma 1-bis dell’art. 14 del T.U.: ampliata l’operatività del permesso di costruire in deroga

Viene ampliata l’operatività dell’istituto del permesso di costruire in deroga [Dopo il Decreto Legge Sviluppo n. 70/20114, l’ambito oggettivo di operatività della norma era stato ampliato, ovviamente con alcuni limiti, anche agli edifici privati; infatti, l’art. 5 ha previsto che le Regioni, “al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane e degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi e in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili”, approvassero specifiche leggi per incentivare tali azioni, “anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale; b) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; c) l’ammissibilità delle modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi esistenti.] (art. 14, che consente la deroga per gli edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico), prevedendo (comma 1-bis) che, per gli interventi di ristrutturazione edilizia [Gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. 

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. 

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;] e di ristrutturazione urbanistica [Quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.], attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico. 

Conseguenza di detta previsione è la modifica del comma 3 dell’art. 14 citato che adesso prevede anche la deroga alle destinazioni d’uso nei casi previsti dal comma 1–bis. 

Per quanto ovvio, ricordiamo che la decisione finale circa la concessione della deroga è sempre lasciata all’apprezzamento discrezionale del Comune (più precisamente, del Consiglio comunale) e non vi può essere alcuna pretesa in tal senso da parte del richiedente interessato.

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 [7. decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 – Ora Decreto Legislativo n. 42/2004]

          7. Modifiche all’art. 15 in materia di proroga del permesso di costruire

[Ricordiamo che, salva diversa disciplina regionale, i termini di inizio e fine lavori sono prorogati di 2 anni per i titoli rilasciati o formatisi prima del 21 agosto 2013, secondo quanto previsto dall’art. 30 comma 3 della Legge n. 98/2013.]

Si consente, attraverso l’inserimento del nuovo comma 2-bis, che la proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori sia comunque accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. 

Di conseguenza, scompare l’avverbio “esclusivamente” nel comma 2, che limita la concedibilità della proroga “in considerazione della mole dell’opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari”.

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          8. Modifiche all’art. 16: agevolazioni in materia di contributi per il rilascio del permesso di costruire

Per gli interventi di trasformazione urbana[Le società di trasformazione urbana (STU) sono società per azioni a capitale misto pubblico/privato, finalizzate alla progettazione e alla realizzazione di interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti.] complessi, il nuovo comma 2-bis prevede che il contributo per il rilascio del permesso di costruire sarà legato al solo costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione saranno direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resterebbe proprietario. 

Trattasi di modalità alternativa, evidentemente lasciata alla scelta degli interessati; ovviamente, dovranno essere concordate modalità atte a garantire la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilità degli interventi, la loro sostenibilità economico-finanziaria, le finalità di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi. 

Ancora, con l’inserimento del comma d-bis) al citato art. 16, si prevede che nel calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria siano incentivati (evidentemente con una riduzione del relativo costo) gli interventi di ristrutturazione rispetto a quelli di nuova costruzione, in particolare nelle aree a maggiore densità del costruito: anche in questo caso servirà una delibera del Consiglio comunale. 

Infine, con il comma 10, si consente ai Comuni, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di deliberare che i relativi costi di costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.

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          9. Modifiche all’art. 17: riduzione oneri nel caso di manutenzione straordinaria e ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissione

Con la modifica al comma 4 dell’art. 17 si prevede che, per gli interventi di manutenzione straordinaria, il contributo di costruzione è commisurato all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione [Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato; ricordiamo che tra le opere di urbanizzazione primaria sono incluse le infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative, in forza dell’art. 86, comma 3, del d.lgs. 259 del 2003 e i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.]. 

Con il nuovo comma 4-bis, è previsto che, al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni; viene lasciato ai Comuni (il compito è riservato, vista la materia, al Consiglio comunale) il compito, entro 90 giorni, di definire i criteri e le modalità applicative per l’applicazione della riduzione.

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          10. Modifiche della tempistica per il rilascio del permesso di costruire

Con il nuovo comma 7 dell’art. 20, si prevede che il termine per il rilascio del permesso di costruire (60 giorni) è raddoppiato nel caso di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento, mentre tale raddoppio non vale più per il solo fatto che il Comune abbia più di 100.000 abitanti (come in passato).

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          11. Novità in materia di SCIA

Il Legislatore ha inserito la segnalazione certificata di inizio attività accanto alla denuncia di inizio attività al capo III, titolo II, parte I del Testo Unico: modifica doverosa, visto il ruolo riconosciuto alla SCIA rispetto alla preesistente DIA. 

Inoltre, si sostituisce la locuzione “denuncia di inizio attività”, presente nei commi 1 e 2 dell’art 22, con “segnalazione certificata di inizio attività”. 

La novità principale, però, è rappresentata dal nuovo comma 2-bis dell’art. 22, secondo cui sono realizzabili mediante SCIA e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista (il quale, ovviamente, se ne assume la piena responsabilità) le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale [La variazione essenziale è una modificazione che stravolge il progetto dell’intervento edilizio originario incidendo sui suoi elementi caratterizzanti, pur non ponendosi al livello della difformità totale e collocandosi ad un livello intermedio fra tale categoria e quella difformità parziale posta al suo limite inferiore. La variazione non essenziale si riferisce, invece, ad ipotesi tra le quali possono farsi rientrare gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza e non siano suscettibili di utilizzazione autonoma.], a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore. 

La comunicazione a fine lavori è un elemento che suscita qualche perplessità, soprattutto in merito ai controlli da parte del Comune.

Infine, si precisa (comma 2 dell’art. 17 del Decreto) che le espressioni «dichiarazione di inizio attività» e «Dia», ovunque ricorrano nel T.U., ad eccezione degli articoli 22 e 24, comma 3, sono sostituite, rispettivamente, dalle seguenti: «segnalazione certificata di inizio attività» e «Scia».

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          12. Nuovo art. 23 ter: il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

Con il nuovo art. 23 ter il Legislatore, facendo comunque salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, definisce il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, qualificandolo come ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale. 

In totale dette categorie sono quattro: residenziale e turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale e rurale. 

La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile; salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. 

In concreto, quindi, rimane rilevante solo il passaggio da una categoria ad un’altra ma non anche all’interno della medesima categoria. 

Anche in questo caso l’interprete non può non avere qualche perplessità, soprattutto perché tramite una norma inserita nel Testo Unico dell’Edilizia si modificano, di fatto, norma di carattere pianificatorio contenute nel D.M. n. 1444/1968 (precisamente, gli artt. 3 e 5). 

Le perplessità aumentano quando si equiparano la categoria produttiva e quella direzionale: un’industria ed un ufficio o studio sono nettamente diversi fra loro per carico urbanistico e, conseguentemente, non dovrebbero essere poste su un piano di parità.

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          13. Modifiche in materia di certificato di agibilità e controlli regionali

Si aggiunge il riferimento alla SCIA nel comma 3 dell’art. 24: ciò significa che quando si utilizza la SCIA per gli interventi che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, il presentatore della SCIA è tenuto a richiedere il rilascio del certificato di agibilità (e, conseguentemente, soggiace alla sanzione amministrativa pecuniaria prevista in caso di mancata presentazione della domanda).

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 Viene, ancora, modificato il comma 5 ter [Comma che era stato aggiunto dall’art. 30 comma 1 lett. h) della Legge n. 98/2013.] dell’art. 25 in materia di procedimento per il rilascio del certificato di agibilità, prevedendo che le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l’effettuazione dei controlli, senza possibilità di intervento sulle modalità con cui si può richiedere l’agibilità con asseverazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato [Ricordiamo che con l’art. 30 comma 1 lett. h) della Legge n. 98/2013, era stata prevista una modalità semplificata di richiesta di agibilità fondata, nella sostanza ed in sintesi, su una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità e alla quale si allegano una richiesta di accatastamento dell’edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto ed una dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.]. 

Modifica che si collega alla novità già indicata in precedenza di cui alle lett. b) e c) del comma 6, secondo cui le Regioni a statuto ordinario non possono più individuare ulteriori interventi edilizi per i quali l’interessato deve allegare l’asseverazione alla CIL né stabilire contenuti ulteriori dell’asseverazione rispetto a quelli minimi previsti dal T.U., ma possono solo disciplinare legislativamente le modalità di controllo.

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          14. Il nuovo permesso di costruire convenzionato

Con il nuovo art. 28-bis si introduce nel T.U. il permesso di costruire convenzionato, strumento in realtà già esistente in alcune legislazioni regionali [Ad esempio, in Lombardia, in Piemonte ed in Emilia Romagna. Ricordiamo che l’art. 18 del T.U. fa riferimento ad una convenzione-tipo approvata dalla Regione per il rilascio del PdC per i casi di edilizia abitativa convenzionata di cui al comma 1 dell’art. 17: quindi il permesso di costruire convenzionato non è estraneo al T.U.]. 

In concreto, quando le esigenze di urbanizzazione possono essere soddisfatte, sempre sotto controllo comunale, con una modalità semplificata, si può richiedere il permesso di costruire convenzionato: nella convenzione sono previsti gli obblighi in capo al richiedente legati al rilascio del titolo.

La convenzione stessa è inquadrabile fra gli accordi integrativi o sostitutivi del provvedimenti di cui all’art. 11 della Legge n. 241/90. 

Sono soggetti alla stipula della convenzione, in particolare, la cessione di aree anche al fine dell’utilizzo di diritti edificatori, la realizzazione di opere di urbanizzazione, le caratteristiche morfologiche degli interventi e la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. 

La convenzione può prevedere modalità di attuazione per stralci funzionali, cui si collegano gli oneri e le opere di urbanizzazione da eseguire e le relative garanzie; il termine di validità del permesso di costruire convenzionato può essere modulato in relazione agli stralci funzionali previsti dalla convenzione; il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello previsto per il “classico” permesso di costruire: all’interno del procedimento, evidentemente, dovrà esserci una fase di contrattazione per la definizione precisa del contenuto della convenzione.

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          15. L’intervento sostitutivo regionale per i piani attutativi

Con il comma 3 dell’art. 17 del Decreto, si prevede che le regioni, con proprie leggi, assicurano l’attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l’adozione da parte degli stessi dei piani attuativi [In materia di piani attuativi, ricordiamo la proroga triennale dei medesimi prevista dall’art. 30 c. 3-bis della Legge 9 agosto 2013 n. 98 di conversione del D.L. 21 giugno 2013 n. 69 c.d. “del fare” e che riguarda i soli piani attuativi non ancora scaduti alla data di entrata in vigore (21 agosto 2013) della legge (in tal senso, cfr. TAR Umbria, sent. n. 381 del 10 luglio 2014).] comunque denominati in base alla normativa statale e regionale (piano particolareggiato, piano per l’edilizia economica popolare, piano per insediamenti produttivi, piano di recupero, ecc.). Trattasi di disposizione che ha evidenti finalità acceleratorie e che tende a rimediare a qualche “ritardo” dei Comuni.

          16. Novità in materia di lottizzazione di aree

Con il comma 4 dell’art. 17 del Decreto si modifica l’art. 28 della Legge Urbanistica (L. 1150/1942), prevedendo che l’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento.

Anche in questo caso, trattasi di previsione che tende ad agevolare la realizzazione degli interventi, con una flessibile organizzazione dei lavori e dei costi. 

Secondo il Decreto la novità deve essere inserita dopo il comma 6 e, quindi, in sostituzione del previgente comma 7 secondo cui “Il rilascio delle licenze edilizie nell’ambito dei singoli lotti è subordinato all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria relative ai lotti stessi”. 

Peraltro, l’abrogazione del “vecchio” comma 7 diventa necessaria perché contrastante con la novità, visto che prevedeva la contemporaneità dell’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria dei lotti mentre adesso il Legislatore consente la previsione per stralci funzionali e con tempistiche diverse della realizzazione delle opere di urbanizzazione.

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          17. La partecipazione delle comunità locali in materia di tutela e valorizzazione del territorio

L’art. 24 del Decreto prevede che i Comuni possono definire i criteri e le condizioni per la realizzazione di interventi su progetti presentati da cittadini singoli e associati, purché individuati in relazione al territorio da riqualificare.

Gli interventi possono riguardare la pulizia, la manutenzione, l’abbellimento di aree verdi, piazze o strade ed in genere la valorizzazione di una limitata zona del territorio urbano o extraurbano. 

In relazione alla tipologia dei predetti interventi i Comuni possono deliberare riduzioni o esenzioni di tributi inerenti al tipo di attività posta in essere. L’esenzione è concessa per un periodo limitato, per specifici tributi e per attività individuate dai Comuni, in ragione dell’esercizio sussidiario dell’attività posta in essere.

          18. Novità in materia di autorizzazione paesaggistica 

Il Decreto (art. 25 comma 2) modifica il comma 2 dell’art 12 della Legge n. 106/2014 (Disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio culturale, lo sviluppo della cultura e il rilancio del turismo), che ha convertito il D.L. n. 83/2014. 

Il citato comma 2 art. 12 prevede l’emanazione, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del decreto n. 83/2014, di un regolamento, su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo, d’intesa con la Conferenza unificata, con cui dettare disposizioni modificative e integrative al regolamento di cui all’articolo 146, comma 9, quarto periodo, del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004, e successive modificazioni, al fine di ampliare e precisare le ipotesi di interventi di lieve entità, nonché allo scopo di operare ulteriori semplificazioni procedimentali. 

Adesso, con il Decreto Sblocca Italia, il Legislatore precisa che con il medesimo regolamento dovranno essere altresì individuate:

  1. a) le tipologie di interventi per i quali l’autorizzazione paesaggistica non è richiesta, ai sensi dell’articolo 149 del medesimo Codice dei beni culturali e del paesaggio, sia nell’ambito degli interventi di lieve entità già compresi nell’allegato 1 al suddetto regolamento di cui all’articolo 146, comma 9, quarto periodo, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, sia mediante definizione di ulteriori interventi minori privi di rilevanza paesaggistica; 
  2. b) le tipologie di intervento di lieve entità che possano essere regolate anche tramite accordi di collaborazione tra il Ministero, le Regioni e gli enti locali, ai sensi dell’articolo 15 della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, con specifico riguardo alle materie che coinvolgono competenze proprie delle autonomie territoriali. 

Ciò significa che, in concreto, fintanto che non vedrà la luce il citato regolamento, non ci saranno ulteriori ipotesi di semplificazione nell’iter dell’autorizzazione paesaggistica né nuovi casi di esclusione in ragione della scarsa rilevanza degli interventi. 

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Il Decreto (art. 25 comma 3) interviene direttamente anche sul Codice dei beni culturali e del paesaggio (Decreto Legislativo n. 42/2004), modificando il comma 9 dell’art. 146 in materia di autorizzazione paesaggistica. 

La vecchia disposizione prevedeva che, decorso inutilmente il termine entro cui il soprintendente doveva rendere il parere, l’amministrazione competente poteva indire una conferenza di servizi, alla quale il soprintendente partecipava o faceva pervenire il parere scritto. 

La conferenza si pronunciava entro il termine perentorio di quindici giorni. In ogni caso, decorsi sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente, l’amministrazione competente provvedeva sulla domanda di autorizzazione. 

Con il Decreto Sblocca Italia, invece, viene eliminata la possibilità di indire la conferenza di servizi e, decorsi inutilmente sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia reso il prescritto parere, l’amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione, fermo restando il divieto di derogare ai vincoli paesaggistico-culturali.

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           19. I termini di validità degli atti acquisiti nelle conferenze di servizi

Infine, il Legislatore ha modificato la Legge n. 241/90 prevedendo il nuovo comma 8-bis all’art. 14, secondo cui i termini di validità di tutti i pareri, autorizzazioni, concessioni, nulla osta o atti di assenso comunque denominati acquisiti nell’ambito della Conferenza di servizi (quindi anche nella conferenze relative ad interventi edilizi) decorrono dalla data di adozione del provvedimento finale.

          20. Una visione d’insieme riepilogativa

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          21. Ulteriori disposizioni di interesse: cenni

Fra i quarantacinque articoli del Decreto Sblocca Italia, ve ne sono alcuni che hanno comunque rilievo, più o meno diretto, anche per l’edilizia e l’urbanistica, alle quali riteniamo opportuno accennare brevemente: 

  • l’art. 2 prevede alcune semplificazioni procedurali per le infrastrutture strategiche affidate in concessione;
  • l’art. 3 fornisce ulteriori disposizioni urgenti per lo sblocco di opere indifferibili, urgenti e cantierabili, prevedendo la messa a disposizione di risorse finanziarie;
  • l’art. 4 prevede alcune misure di semplificazione per le opere incompiute segnalate dagli enti locali (in particolare, attraverso la possibilità di riconvocare la conferenza di servizi per il riesame di parere ostativi, di rimettere il procedimento alla deliberazione del Consiglio dei Ministri ex art. 14-quater comma 3 Legge n. 2412/90 e di avvalersi dell’apposita cabina di regia presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri a scopo consulenziale e acceleratorio) e la possibilità, a certe condizioni, di escludere i pagamenti dal patto di stabilità;
  • l’art. 7 prevede nuove norme in materia di gestione di risorse idriche e disposizioni di rilievo ambientale; in questa sede ci limitiamo a segnalare l’introduzione del nuovo art. 158-bis del Decreto Legislativo n. 152/2006 (Norme in materia ambientale) secondo cui l’approvazione dei progetti degli interventi comporta dichiarazione di pubblica utilità, costituisce titolo abilitativo e, ove occorra, variante agli strumenti di pianificazione urbanistica e territoriale, esclusi i piani paesaggistici;
  • l’art. 9 fornisce la qualifica di “estrema urgenza” per gli interventi ritenuti indifferibili dall’ente locale con propria ricognizione, inerenti la messa in sicurezza degli edifici scolastici, la mitigazione dei rischi idraulici e geomorfologici del territorio, l’adeguamento alla normativa antisismica e la tutela ambientale e del patrimonio culturale; per tali interventi sono previste semplificazioni procedimentali nell’affidamento dei relativi lavori;
  • l’art. 11 prevede misure in materia di defiscalizzazione degli investimenti infrastrutturali in finanza di progetto;
  • l’art. 14 dispone che non possono essere richieste modifiche dei progetti delle opere pubbliche rispondenti a standard tecnici che prescrivano livelli di sicurezza superiori a quelli minimi definiti dal diritto europeo e prescritti dagli Organi comunitari, senza che le stesse siano accompagnate da una stima dei sovraccosti necessari e da una analisi di sostenibilità economica e finanziaria per il gestore dell’infrastruttura, corredata da stime ragionevoli anche in termini di relativi tempi di attuazione;
  • l’art. 18 consente, nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 150 mila, di concordare contrattualmente per iscritto termini e condizioni in deroga;
  • l’art. 19 prevede l’esenzione delle imposte di registro e di bollo per i contratti con cui si riduce il canone di locazione;
  • l’art. 20 prevede alcune misure per il rilancio del mercato immobiliare;
  • l’art. 21 contiene misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione, con deduzioni fiscali fino al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile o delle spese di costruzioni, subordinate a determinate condizioni;
  • l’art. 22 prevede l’emanazione di un decreto per l’aggiornamento agevolativo del sistema di incentivi riguardanti la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e per interventi di efficienza energetica;
  • l’art. 23 detta una disciplina in materia di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, ossia quei contratti, diversi dalla locazione finanziaria, nei quali si ha l’immediata concessione di godimento dell’immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine prefissato, imputando al corrispettivo una parte prefissata e concordata del canone;
  • l’art. 26 prevede che l’accordo di programma avente ad oggetto il recupero di immobili inutilizzati del patrimonio immobiliare pubblico costituisce variante urbanistica; allo scopo di individuare i contenuti dell’accordo di programma, il Comune presenta un proprio progetto di recupero dell’immobile anche attraverso il cambio di destinazione d’uso al Ministero titolare del bene che è tenuto a valutarlo salvo opponga diversa ipotesi di utilizzo finanziata o in corso di finanziamento. La variante urbanistica costituisce titolo per l’Agenzia del demanio all’alienazione, alla concessione o alla costituzione del diritto di superficie sull’immobile interessato; la norma, inoltre, prevede una serie di misure per agevolare la valorizzazione degli immobili del Ministero della Difesa;
  • l’art. 31 prevede misure agevolative per la riqualificazione degli esercizi alberghieri, con possibilità di rimozione del vincolo di destinazione, a certe condizioni;
  • gli artt. 33, 34 e 35 presentano ulteriori disposizioni in materia ambientale;
  • gli artt. 36, 37 e 38 prevedono ulteriori disposizioni in materia di energia.

 

 

 

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